3大公园+湖景环绕,碧桂园这个盘才卖“8”字头,值吗?
文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹
2019年上半年,碧桂园广西区域以123.81亿元的销售金额一举夺得广西房企榜榜首,表现惹眼。纵观碧桂园的整体表现,基本上不是所在区域的榜首,就是领头羊之一。南宁的沙井板块也不例外。旗下碧桂园·公园壹号,售价“8”字头起,去化速度在板块内堪称佼佼者。项目热销的底气究竟何在?本期克而瑞分析师将从以下6大焦点问题,对项目进行详细测评。
今年2月,沙井再次迎来重磅利好。《南宁市总体城市规划(草案)》提出打造“一主四副”的公共中心体系,其中“一主”即中央活力区(南宁都心),由埌东和五象组成,“四副”即朝阳、沙井、龙岗、四塘城市副中心。这也是沙井,第一次被提到城市副中心的高度,成为驱动城市发展的新引擎。
其实,一直以来沙井不乏利好消息和大动作。随着地铁4号线火热施工,凤凰江水位提升、凤巢湖公园规划中,商业巨头红星美凯龙进驻沙井,融晟极地海洋世界、华南城1668广场开业,南宁十中高中部新校区、南宁三十六中江南校区、沛鸿民族中学沙井校区等新建学校入驻,沙井的价值备受购房者和开发商的认可。
各项配套日渐完善,再加上教育、地铁等规划利好不断,不少品牌房企看到商机,纷纷入驻江南,深耕沙井。如碧桂园、万科、绿地、龙光、荣和、天健为代表的品牌房企纷纷进驻。
克而瑞数据显示,近10年来沙井板块供求在2018年迎来阶段性高峰,成交44.87万㎡,与2012年的成交低峰相比,成交量是2012年的17倍,房价也从“4”字头迈入“9”字头,保持平稳向上势头。
数据来源:CRIC
小克点评:升级为南宁副中心之后,沙井板块的升值潜力无疑再上一个台阶。区域一直拥有较大的产业优势,而且随着沙井商业、教育、医疗、交通配套的不断完善,沙井板块居住生活的便捷度、宜居度无疑大大增加。
江南区,可以说是目前南宁交通路网最好的区域:多条主干道环绕、多座立交桥飞跃。从葫芦鼎大桥走白沙大道3大立交,就可以一路绿灯直达沙井板块,交通通达性强。
目前,沙井板块已经形成“五横三纵”的路网,此外还有沙井-南站立交、沙井-富乐立交、清川大桥等多座立交桥、跨江大桥环绕,交通路网四通八达。完善的交通路网,再加上地铁4号线延长线(规划)的助力,未来沙井可快速接驳南宁各大城区。
从项目位置来看,碧桂园·公园壹号周边环绕着三津大道、同乐大道、沙井大道、南站大道等主干道,路况均较好,驾车出行十分便捷。交通出行方面,项目旁500米内目前仅210路途经,交通出行便捷度仍有待提升。不过,项目距离地铁4号线延长线(规划)“乐智路站”仅500米,开通后项目出行便捷度将大幅提升。
小克点评:目前沙井板块交通路网已经较为完善,开车出行十分便捷,基本不会经历堵车。不过交通出行略有不便,但是等地铁4号线延长线通车后,住在碧桂园·公园壹号的业主公交出行将更为便捷。
根据《南宁十三五规划》文件显示,在“提升江南,重点向南”的核心战略指导下,提出在5年内把沙井建设成为集产业发展和滨水生态宜居的城市新区。其中,规划打造凤巢湖湿地公园,将打造成继南湖之后又一休闲赏景公园。
碧桂园·公园壹号距规划建设的凤巢湖湿地公园约1公里左右,项目旁打造有7000㎡的童梦公园,项目内部也打造有大型园林,可以说3个公园环绕。此外,凤巢湖湿地公园建好后,在项目高层就可以远眺凤巢湖,不出家门就可以欣赏湖景。
除了环境宜居外,碧桂园·公园壹号南面还紧邻一所规划的学校,1公里内还有江南区人民医院、多所规划的中小学以及丰富的底商,附近还有华南城、融晟天河海悦城2大综合体,可以满足业主医疗、教育、休闲需求。
小克点评:碧桂园·公园壹号位于沙井新区的宜居板块,而且3公园+1湖景环绕,未来环境宜居,周边有学校、有医院、有大型商业体,整体来看区域配套不断落地,居住舒适度还是较高的。
作为碧桂园在江南的1号作品,碧桂园·公园壹号占地76.6亩,容积率3.5,共1515户。项目共规划有12栋高层建筑,全部为纯点列式布局,独栋独单元设计。这样的设计,可以最好地确保通风采光,也增强了隐私性,项目最宽楼间距超百米。此外,碧桂园·公园壹号还规划4.0智能设备,做到小区安防全面升级。
项目效果图
小克点评:项目在规划上最大的亮点就是纯点列式布局,所有楼栋都能确保良好的通风采光,不存在遮挡、对望等问题。
碧桂园·公园壹号目前正在预约的是10、12号楼89-142㎡装修三至四房,整体来看,户型普遍做到了大阳台、大飘窗设计,通风采光以及景观视野更好。
如最小的89㎡三房,“麻雀虽小,五脏俱全”,户型做到了3房2厅2卫,避免了家人早晚抢卫生间的困扰,客厅开间达3.5米,两间朝南卧室均配备外凸飘窗,采光和景观视野更好;
122㎡四房,不仅配备有南北双阳台,而且每间卧室均配备飘窗,采光更佳;
142㎡四房,更加注重尺度舒适,南北双向大阳台,客厅开间达4.5米,每间卧室实现了空间均好性,南面卧室配备大飘窗。
小克点评:碧桂园·公园壹号的户型整体较为方正、动静分区,且多为大阳台、大飘窗设计,确保采光和景观视野。户型面积段较为丰富,购房者可选择范围较大。
沙井板块的客群,属于价格敏感型购房者。性价比高低,是影响他们置业的重要因素之一。
克而瑞数据显示,2019年1-7月沙井板块商品住宅成交均价为9603元/㎡,其中装修均价主要在8900-11000元/㎡之间,毛坯均价也到了9000-9400元/㎡,而碧桂园·公园壹号目前售价“8”字头起,装修均价9626元/㎡,在片区来看具有相当的价格优势,性价比较高。
小克点评:今年以来,沙井板块商品住宅均价在“9”字头,与9000多的毛坯价相比,“8”字头起的装修价格无疑性价比更高。目前来看,碧桂园·公园壹号9626元/㎡的均价,在片区价格优势明显。
测评小结
碧桂园·公园壹号位于沙井新区的宜居板块,3公园+1湖景环绕,周边配套丰富,自身紧邻一所规划的学校,未来居住舒适度高。此外,项目周边主干道环绕,距地铁4号线延长线(规划)站点仅500米,未来出行也十分便捷。目前主打的产品大小户型均有,均价9626元/㎡,无论是对刚需还是改善群体而言,都是一个不错的置业选择。
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文章来源:CRIC广西;
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